张某租了李某的房屋用于经营餐馆，由于李某未能提供出租的房屋的有效证明导致双方纠纷不断，遂诉至法院要求解除合同，由李某赔偿其相关损失等。李某则反诉要求张某支付占用费和恢复原状或赔偿损失。近日，京山县人民法院依法认定租赁合同无效，判决双方按各自过错比例承担装饰装修现值损失。

    2011年4月9日，李某和张某签订了《房屋租赁合同》，约定：李某保证所出租房屋符合国家对租赁房屋的有关规定，并提供房产证等文件。租赁期自2011年8月8日起至2016年8月7日止，年租金20000元。租赁房屋由张某自行决定用途。张某如改变房屋的内部结构，装修或设置对房屋结构有影响的设备，均须事先征得李某书面同意。如张某拖欠房租累计1个月以上，应按合同总租金的10%向李某支付违约金，李某则有权解除合同，收回房屋。

    合同签订后，张某对房屋进行了装修，并对外营业。经营期间，张某交纳租金至2014年2月7日。同月，张某经营的餐馆停业。2015年1月10日，李某以张某违反合同约定，拖欠租金已过1年为由，要求张某自收到通知书后3日内交清所欠租金及违约金，否则解除合同，收回房屋。次日，张某收到此通知书。同年1月25日，李某更换门锁，收回房屋。1月27日，张某向李某回复称，因李某始终未能提供房产证明，致使其经营的餐馆无法办理营业执照，被工商部门勒令停业，李某违约在先，应承担违约赔偿责任。后双方发生纠纷，因而成诉。经鉴定，装饰装修物残值54118元。

    法院审理认为，本案诉争房屋系村庄规划区内房屋，至法庭辩论终结前，李某未向本院提交诉争房屋建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的文件，或者房屋产权证明，故认定张某与李某签订的《房屋租赁合同》无效，张某主张解除此合同缺乏法律依据，本院不予支持。合同无效后，出租方有权请求参照合同约定的租金标准向承租人主张房屋占有期间的使用费，张某已支付使用费至2014年2月7日，2015年1月25日李某收回房屋，期间张某占用房屋，其应支付此期间的使用费，参照合同约定的年租金20000元计算为19288元。故对李某主张的数额，本院予以部分支持。

    本案中，双方对装饰装修是否经出租人同意发生争议。本院认为，虽合同约定了装饰装修经出租人书面同意方可进行，但因合同无效，该条款约定也即无效。纵观全案分析，李某在出租房屋时，是知道张某租赁房屋用于餐饮经营的，而餐饮经营必然要进行装饰装修，方能满足经营需要。张某经营的餐馆营业后，前期按时缴纳了相应的租金，李某也收取了租金，未对其装饰装修提出异议，视为李某从行为上同意了张某装饰装修的事实。故对李某反诉主张张某对房屋恢复原状或赔偿损失的请求，本院不予支持。对于未形成附合的装饰装修物，目前实际由李某控制占有，应待本案生效后，由李某返还张某。对于已形成附合的装饰装修物，李某以反诉请求的方式表示不予利用，按照导致合同无效的过错程度，由双方分担现值损失。诉争房屋未取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的文件，是导致本案合同无效的根本原因，李某应承担主要责任，张某在签订合同时没有严格审查诉争房屋的权属，未尽到谨慎注意义务，应承担次要责任。综上所述，本院认定李某分担装饰装修现值损失的80%，张某分担20%，即装饰装修现值54118元，由李某分担43295元，张某分担10823元。故对张某主张的赔偿数额，本院予以部分支持。